Ausgabe:2017/14
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Bau- und Architektenrecht: Die Funktionstauglichkeit von Fenstertüren

Über den Boden schleifende Fenstertüren stellen nicht zwangsläufig einen Mangel dar. Zumindest dann nicht, wenn der Fensterbauer keine Kenntnis darüber hatte, welche Höhe der Bodenaufbau beanspruchen werde. Vorliegend wurde der Bauherr auf Zahlung ausstehenden Werklohns eines Fensterbauers in Anspruch genommen. Mit Erfolg. Den Einwand des Bauherrn, das Werk sei aufgrund der über den Boden schleifenden Fenstertüren mangelhaft, erkannte das Gericht nicht an. Der Bauherr könne sich nicht auf die Funktionslosigkeit der Fenster berufen, weil die endgültige Höhe des Bodenaufbaus vom Fliesen- und Estrichleger abhänge. Zum Zeitpunkt des vorangegangen Fenstereinbaus falle dies nicht in den Verantwortungsbereich des Fensterbauers. Zudem habe sich der Fensterbauer an die vorgegebenen Toleranzen für den Einbau von Türen gehalten, die Fenster entsprächen auch den anerkannten Regeln der Technik. Das Werk sei somit abnahmereif – der Werklohn fällig.

Kommentar

Im Ergebnis stellt das Gericht zutreffend darauf ab, dass es für die Funktionstauglichkeit eines Gewerks in erster Linie auf die vertragliche Vereinbarung ankommt. Der generelle Einwand, dass eine Fenstertür sich ganz öffnen lassen müsse, greift somit nicht. Hier wurden die Vorgaben der (fehlerhaften) Planung für Türen eingehalten. Mithin kann der Auftragnehmer grundsätzlich nicht für unvorhersehbare Mängel nachfolgender Gewerke haften.

Autor: André Bethge, LL.M. - a.bethge@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Krefeld, Urteil vom 03.08.2016, 2 O 346/15, BeckRS 2016, 110617

zurueck zur Uebersicht

Bau- und Architektenrecht: Witterungsschutz ist keine Auftraggeberpflicht

Der Auftraggeber ist nicht dafür verantwortlich, während der Bauwerkserstellung für einen entsprechenden Schutz vor außergewöhnlich ungünstigen Witterungslagen, wie beispielsweise Frost, Eis und Schnee zu sorgen. Dies gilt zumindest dann, wenn nicht explizit etwas anderes vereinbart wurde. In dem zugrunde liegenden Fall verlangte der Auftragnehmer vom Auftraggeber eine Nachtragsvergütung für die Mehrkosten, die durch eine witterungsbedingte Bauverzögerung entstanden waren. Ohne Erfolg. Der Auftraggeber habe nicht für unvorhergesehene Witterungsverhältnisse einzustehen. Er ist in einem solchen Fall nicht verpflichtet, das Baugrundstück in einem bebaubaren Zustand zu halten. Somit trägt im Regelfall der Auftragnehmer das wirtschaftliche Risiko von schlechten Witterungsverhältnissen.

Praxistipp

Auftragnehmer sollten auf eindeutige Regelungen zum Thema Witterungsschutz bei der Erstellung ihrer Verträge achten. Mögliche Unklarheiten und Streitigkeiten über die Kosten für den Witterungsschutz können so von vornherein ausgeschlossen werden. Zudem kann hiermit das wirtschaftliche Risiko zugeordnet und verteilt werden.

Autor: Felix Blaschzyk - blaschzyk@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 20.04.2017, VII ZR 194/13 - www.bundesgerichtshof.de

zurueck zur Uebersicht

Gewerbliches Mietrecht: Rattenbefall – fristlose Kündigung?

Bei akutem und nachhaltigem Rattenbefall eines gewerblichen Mietobjektes kann eine fristlose Kündigung des Mieters gerechtfertigt sein. Dies gilt zumindest dann, wenn dem Vermieter vorher eine Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt wurde. In dem zugrunde liegenden Fall klagte der Vermieter auf Zahlung der rückständigen Miete für gewerblich genutzte Räume gegen den ursprünglichen Mieter. Dieser hatte zuvor die fristlose Kündigung wegen akuten Rattenbefalls der angemieteten Räume erklärt. Die Klage des Vermieters hatte Erfolg. Zwar könne grundsätzlich eine fristlose Kündigung wegen Rattenbefalls gerechtfertigt sein. Allerdings müsse dem Vermieter zuvor die Gelegenheit zur Beseitigung gegeben werden. Dieses war hier unterblieben. Somit war eine fristlose Kündigung (noch) nicht gerechtfertigt.

Praxistipp

Regelmäßig muss dem Vermieter bei Mängeln zunächst die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung gegeben werden, bevor eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein kann. Selbst wenn es wie hier bei einem Rattenbefall eine erhebliche Zumutung für den Mieter darstellt, kann von der Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel nur unter sehr engen Voraussetzungen abgesehen werden.

Autor: Iris Knackstedt - knackstedt@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.4.2016, I-24 U 143/15, NJOZ 2016, 1084

zurueck zur Uebersicht

Grundstücksrecht: Wer erhält nach dem Verkauf die Miete?

Wird in einem notariellen Kaufvertrag über ein vermietetes Objekt vereinbart, dass mit Kaufpreiszahlung alle Rechte und Pflichten auf den Käufer übergehen, umfasst dies auch den Anspruch des Verkäufers auf Mietpreiszahlung gegen den Mieter. Dies hat zur Folge, dass der Käufer bereits zu dem vereinbarten Zeitpunkt die Miete beanspruchen kann, obwohl er noch nicht Eigentümer des Grundstücks geworden ist.

Kommentar

Wird eine vermietete Immobilie verkauft, so tritt der Käufer grundsätzlich als neuer Vermieter in das Mietverhältnis ein. Nach den gesetzlichen Regelungen erfolgt dies jedoch erst mit dem vollständigen Eigentumsübergang, also mit der Eintragung des Käufers als neuem Eigentümer im Grundbuch. Abweichend davon können die Kaufvertragsparteien vereinbaren, dass die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag schon zu einem früheren Zeitpunkt, also z.B. mit Kaufpreiszahlung, auf den Käufer übergehen sollen. Damit tritt der Verkäufer auch den Mietzinsanspruch an den Käufer ab. Sofern der Mieter über diese Vereinbarung informiert wird und die Miete ordnungsgemäß an den Erwerber entrichtet, kann der Verkäufer nicht mehr die Zahlung an sich selbst verlangen.

Autor: Antonia Koch - koch@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.02.2017, 24 U 103/16, IBRRS 2017, 1906

zurueck zur Uebersicht

Der kostenlose newsletter immobilienrecht erscheint 14-tägig mit aktuellen Informationen, Urteilen und Tipps rund um Immobilienrecht und -steuern.

Bei Fragen und Anregungen wenden Sie sich bitte an die Redaktion unter engel@bethge-legal.com oder baumgarten@bethge-legal.com

Wenn Sie den newsletter immobilienrecht weiterempfehlen möchten, teilen Sie uns bitte die gewünschte E-Mail-Adresse mit. Abbestellen können Sie den newsletter unter www.bethge-legal.com

Unser Impressum finden Sie unter www.bethge-legal.com.

bethge | immobilienanwälte. rechtsanwälte. notar.

Rathenaustr. 12 - 30159 Hannover | Telefon: 0511 / 360 860 - Telefax: 0511 / 360 86 86
kontakt@bethge-legal.com - www.bethge-legal.com