Ausgabe:2017/16
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Gewerbliches Mietrecht: Schriftformerfordernis bei Optionsausübung

Übt der Mieter sein Optionsrecht zur Verlängerung des Mietverhältnisses aus, unterfällt diese Erklärung nicht dem gesetzlichen Schriftformerfordernis, so das OLG Dresden. Die Vermieterin klagte auf Räumung und Herausgabe der Gewerbemieträume, nachdem sie ordentlich gekündigt hatte. Ihrer Meinung nach hatte sich das Mietverhältnis mit fester Laufzeit in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit umgewandelt, weil die Ausübung des Optionsrechts nicht dem gesetzlichen Schriftformerfordernis entsprochen habe. Aus diesem Grunde sei die ordentliche Kündigung möglich. Dies lehnte das Gericht ab. Da die Optionsausübung des Mieters als einseitige auf Verlängerung des Vertrages gerichtete Erklärung nicht Bestandteil der vertraglichen Mietvertragsvereinbarungen sei, unterliege sie auch nicht dem Schriftformerfordernis.

Kommentar

Das gesetzliche Schriftformerfordernis soll sicherstellen, dass ein Grundstückserwerber, der auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, die Bedingungen des Mietvertrages mühelos erkennen kann. Zwar kann der Grundstückserwerber einer im Mietvertrag vorgesehenen Verlängerungsoption nicht entnehmen, ob diese vor dem Eigentumserwerb auch tatsächlich ausgeübt wurde. Der Erwerber ist aber durch die aus dem Mietvertrag ersichtliche Option hinreichend gewarnt. Es ist ihm zuzumuten, sich über die tatsächliche Ausübung der Option näher zu erkundigen.

Autor: Kevin Jolly - jolly@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Dresden, Urteil vom 22.02.2017, 5 U 961/16, IBRRS 2017, 2024

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Grundstücksrecht: Absichtserklärung versus Vorvertrag

Besteht zwischen den Parteien keine Verpflichtung zur Veräußerung des Grundstücks untereinander, stellt die Veräußerung des Grundstücks an einen Dritten keinen Vertragsbruch dar. Hier hatten die Parteien durch gerichtlichen Vergleich „Einigkeit“ darüber bekundet, das Grundstück untereinander zu veräußern. Der Verkäufer hat das Grundstück dann aber an einen Dritten veräußert. Das Landgericht Bonn lehnte einen Schadensersatzanspruch wegen Vertragsbruchs ab. Dass die Parteien einen verbindlichen Vorvertrag abschließen wollten, war nicht festzustellen. Abzugrenzen sei der Vorvertrag von einer bloßen Absichtserklärung (sog. Letter of Intent). In einer solchen Erklärung bekunden die Vertragsparteien lediglich unverbindlich die Absicht, unter dem Vorbehalt der Einigung über noch offene Punkte einen Vertrag abzuschließen.

Kommentar

Im Gegensatz zur Absichtserklärung verpflichten sich die Parteien im Vorvertrag, den Hauptvertrag abzuschließen. Daher muss der Vorvertrag genauso wie der Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden. Der „Letter of Intent“ hingegen dient der Strukturierung von Vertragsverhandlungen. Er soll den Stand der Vertragsverhandlungen und die zwischen den Parteien bereits erzielten Teilergebnisse wiedergeben. Die Absichtserklärung kann formfrei erfolgen.

Autor: Frank U. Schuster - schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Bonn, Urteil vom 26.01.2017, 13 O 109/16, IBRRS 2017, 2181

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Makler- und Bauträgerrecht: Bestellerprinzip - keine Maklerprovision wegen „verspäteter“ Vertragsunterzeichnung

Für einen Mietvertrag, der nach Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 1. Juni 2015 unterzeichnet wurde, gilt das sogenannte „Bestellerprinzip“. Danach darf der Makler eine Provision vom Wohnungssuchenden nur verlangen, wenn dieser die Leistung des Maklers bestellt hat. Hier meldete sich die Mieterin aber auf Grund einer Internetanzeige des Maklers, die im Auftrag des Vermieters aufgegeben worden war. Zwar fand dies noch zu einem Zeitpunkt vor Inkrafttreten des sog. „Bestellerprinzips“ statt. Die Klage auf Zahlung der Maklerprovision blieb aber ohne Erfolg. Es kommt auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages an, nicht etwa auf den Abschluss des Maklervertrages.

Kommentar

Das Bestellerprinzip wurde am 29. Juni 2016 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungskonform erklärt. Die Regelung sei gerechtfertigt, um sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenzuwirken, die auf dem Mietwohnungsmarkt zu Lasten der Wohnungssuchenden bestünden, so das Bundesverfassungsgericht (Beschluss vom 29.6.2016, 1 BvR 1015/15, NJW-RR 2016, 1349).

Autor: Veronika Thormann - thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 06.06.2017, 11 S 3/16, IBRRS 2017, 2108

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Bau- und Architektenrecht: E-Mail kann gewillkürte Schriftform wahren

Die gewillkürte, also vertraglich vereinbarte, Schriftform kann erfüllt sein, wenn eine Willenserklärung per E-Mail übermittelt wird und kein entgegenstehender Wille aus den Umständen zu entnehmen ist. So ist in dem vom OLG Hamm entschiedenen Fall ein Vergleich über die Modalitäten der Beendigung eines Werkvertrags trotz vereinbarter Schriftform zustande gekommen, indem die wechselseitigen Willenserklärungen per E-Mail abgegeben wurden.

Praxistipp

Die Entscheidung des OLG Hamm ist zwar zu begrüßen, allerdings im Hinblick auf die Rechtsprechung anderer OLG´s mit Vorsicht zu genießen. Erst in jüngster Zeit hat das OLG Jena (Urteil vom 26.11.2015, 1 U 201/15, NJW 2016, 1330) entschieden, dass die Mängelrüge per E-Mail das Schriftformerfordernis bei einem VOB/B-Vertrag nicht erfüllt, sodass die Verjährungsfrist für Mängelansprüche nicht verlängert werden konnte. Die Entscheidung bezieht sich auf die Begründung des OLG Frankfurt aus 2012 (Hinweisbeschluss vom 30.?4. 2012, 4 U 269/11, NJW 2012, 2206), wonach der Einsatz des elektronischen Kommunikationsmittels zur Erfüllung der Schriftform nicht genügen soll. Der Praxis kann deshalb nur empfohlen werden, den sichersten Weg zu wählen, d.h. die Schriftform ganz „klassisch“ einzuhalten. Das Versäumnis kann zum Rechtsverlust führen.

Autor: Frederik Ulbrich - ulbrich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 04.10.2016, 21 U 142/15, BeckRS 2016, 119491

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