Ausgabe:2017/20
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Bank- und Kapitalmarktrecht: Bearbeitungsentgeltklauseln auch gegenüber Unternehmen unwirksam!

Die von Banken in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Darlehensverträgen verwendete Klausel, wonach für den Abschluss eines Darlehensvertrages ein laufzeitunabhängiges Bearbeitungsentgelt erhoben wird, ist unwirksam. Dies gilt auch gegenüber einem Unternehmer. Im vorliegenden Fall beanspruchte ein Unternehmer die Rückzahlung des Bearbeitungsentgelts gegenüber seiner Bank, das er zuvor aufgrund der vertraglichen Bearbeitungsentgeltklausel gezahlt hatte. Mit Erfolg! Eine solche Klausel sei mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung unvereinbar, so der Senat. Denn das zu leistende Entgelt sei von der Laufzeit unabhängig ausgestaltet und weiche daher in unzulässiger Weise von dem gesetzlichen Leitbild der Zinszahlung ab, welches ein laufzeitabhängiges Entgelt für die Gewährung eines Darlehens vorsehe.

Kommentar

Bereits im Jahr 2014 entschied der Bundesgerichtshof zu Gunsten von Verbrauchern, dass Banken keine zusätzlichen Bearbeitungsentgelte bei der Gewährung von Krediten verlangen dürfen. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun auf Unternehmenskredite ausgeweitet, da ein Unternehmen im Verhältnis zur kreditgebenden Bank nicht weniger schutzwürdig sei. Auch die Besonderheiten des kaufmännischen Geschäftsverkehrs ändern hieran nichts. Welche wirtschaftlichen Folgen dieses Grundsatzurteil für die Banken auslöst, bleibt abzuwarten.

Autor: Iris Knackstedt - knackstedt@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 04.07.2017, XI ZR 562/15 - www.bundesgerichtshof.de

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Grundstücksrecht: „Ausrutscher“ in der Tiefgarage - WEG haftet nicht!

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haftet nicht wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, wenn der Verletzte aufgrund bestimmungswidriger Nutzung verunfallte. Vorliegend betreibt die WEG ein „öffentliches Parkhaus“ in ihrer Tiefgarage. Dort verletzte sich eine Passantin, indem sie auf einem Wasserablaufgitter in der deutlich für Kraftfahrzeuge kenntlich gemachten Ausfahrt ausrutschte. Die Klage auf Zahlung von Schadensersatz und Schmerzensgeld gegen die WEG blieb ohne Erfolg. Das Landgericht vermochte eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch die WEG nicht festzustellen. Die Anforderungen an die Verkehrssicherung richteten sich vorliegend nach den Bedürfnissen des ausfahrenden Kraftfahrzeugverkehrs und gerade nicht nach einer bestimmungswidrigen Nutzung durch Fußgänger. Im Übrigen wäre auch ein Warnhinweis für Fußgänger nach Ansicht des Landgerichts kontraproduktiv gewesen, da dieser von Fußgängern als „Aufforderung“ hätte missverstanden werden können, die Tiefgarage über die Auffahrt zu betreten.

Kommentar

Das Landgericht betont, dass eine Verkehrssicherungspflicht, die jede Schädigung ausschließt, im praktischen Leben nicht erreichbar ist. Nicht jeder abstrakten Gefahr kann daher vorbeugend begegnet werden. Die Anforderungen an die Verkehrssicherung sind stets nach dem betroffenen Verkehrskreis und den konkreten Umständen des Einzelfalls zu ermitteln.

Autor: Veronika Thormann - thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Heidelberg, Urteil vom 28.07.2017, 3 O 128/17, IBRRS 2017, 2886

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Gewerbliches Mietrecht: Wann tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein?

Gemäß dem gesetzlichen Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber eines Grundstücks automatisch in die Rechte und Pflichten eines bestehenden Mietvertrages ein. Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH gilt dies stets, wenn Vermieter, Eigentümer und Veräußerer identisch sind. Aber auch bei fehlender Identität zwischen Vermieter und veräußerndem Eigentümer kann ein Eintritt ausnahmsweise erfolgen, wenn die Vermietung des Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Im vom BGH entschiedenen Fall war dies der Fall. Dennoch verlangte der Erwerber vom Mieter die Räumung und Herausgabe der gemieteten Gewerberäume nach Ausspruch der ordentlichen Kündigung. Ohne Erfolg. Der Erwerber ist in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses eingetreten, sodass eine vorzeitige Kündigung aufgrund der festen Laufzeit des Mietvertrags unwirksam war.

Kommentar

Der BGH kehrt damit seiner bisherigen Rechtsprechung - Identität zwischen Vermieter, Eigentümer und Veräußerer - den Rücken und stellt die obigen Voraussetzungen auf, nach welchen der veräußernde Eigentümer so zu behandeln ist, als hätte er die Räume auch vermietet. Durch die Einführung des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ soll der Mieter davor geschützt werden, bei einer Veräußerung des Grundstücks seinen Besitz an den Mieträumen zu verlieren. Um diesen Schutz sicherzustellen, ist nach Ansicht des BGH eine Erweiterung des Identitätserfordernisses notwendig.

Autor: Frank U. Schuster - schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 12.07.2017, XII ZR 26/16 - www.bundesgerichtshol.de

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Wohnungseigentumsrecht: Wer einmal zustimmt, ist gebunden

Ist für die Veräußerung eines Anteils einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß der Gemeinschaftsordnung die Zustimmung der Miteigentümer erforderlich, so muss diese nach erfolgtem Umlaufbeschluss - soweit erforderlich - für das Grundbuchamt notariell wiederholt werden. Im konkreten Fall klagte ein Veräußerer gegen einen Miteigentümer auf Schadensersatz. Dieser hatte - trotz vorheriger Zustimmung per Umlaufbeschluss - die Zustimmung beim Grundbuchamt verweigert. Zu Unrecht, so das Gericht. Denn hat ein Eigentümer bereits seine Zustimmung als Bestandteil des Beschlusses im Umlaufverfahren erteilt und wurde ein Beschlussergebnis wirksam verkündet, folge als Nebenpflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis auch die Erteilung der Zustimmung in beglaubigter Form. Verweigert oder verzögert ein Eigentümer pflichtwidrig dann seine notarielle Zustimmung, so wird er dem Veräußerer gegenüber schadensersatzpflichtig.

Praxistipp

Grundsätzlich kann die Veräußerung eines Eigentumsanteils im Rahmen der Teilungserklärung von einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abhängig gemacht werden. Eine Zustimmung zu einer Veräußerung darf generell nur wegen plausibler Gründe verweigert werden. Sie muss unverzüglich, ohne schuldhaftes Zögern, erfolgen. Das Gericht erachtete eine Frist von etwa 14 Tagen (von der Information über den beachsichtigen Verkauf bis zur Unterschrift beim Notar) als angemessen.

Autor: Felix Blaschzyk - blaschzyk@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Karlsruhe, Urteil vom 07.07.2017, 7 S 74/16, BeckRS 2017, 121294

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