Ausgabe:2017/26
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Grundstücksrecht: Pfusch des Bauunternehmers an Grenzwand zu Nachbarn – Haftung des Eigentümers?

Existiert eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung (hier: Grenzwand), besteht zwischen den Grundstücksnachbarn in Bezug auf diese Grenzeinrichtung ausnahmsweise ein gesetzliches Schuldverhältnis. Dies hat zur Folge, dass der Grundstückseigentümer für Versäumnisse seines Bauunternehmers beim Schutz einer Grenzwand dem Nachbarn gegenüber haftet. Der Grundstückseigentümer ließ seine Doppelhaushälfte durch ein Bauunternehmen abreißen und neu errichten, wodurch die gemeinsame Grenzwand zum Grundstücksnachbarn während der Baumaßnahmen Witterungen ausgesetzt war. Der Nachbar klagte auf Schadensersatz wegen Schimmelbildung, welcher vom Oberlandesgericht zugesprochen wurde. Dem Grundstückseigentümer wurde die vom Bauunternehmer pflichtwidrig unterlassene Abdichtungsmaßnahme zugerechnet.

Kommentar

Grundsätzlich gilt, dass jeder Eigentümer mit seiner Sache nach Belieben verfahren darf. Dies gilt auch zwischen Nachbarn, da es grundsätzlich an dem für ein gesetzliches Schuldverhältnis typischen Geflecht von wechselseitigen Duldungs-, Mitwirkungs- und Leistungspflichten fehlt (so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 25.11.1964, V ZR 185/62). Eine Ausnahme soll nach dem OLG aber dann bestehen, wenn eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung zwischen den Nachbarn exisiert. Begründet wird dies damit, dass die Grenzeinrichtung im gemeinschaftlichen Eigentum der Nachbarn steht. Der BGH hat dies in der Vergangenheit anders entschieden, so dass diese Entscheidung nur mit Vorsicht angewandt werden sollte.

Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 03.07.2017, 5 U 104/16, IBRRS 2017, 3415

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Grundstücksrecht: Blendung durch Edelstahlschornstein - Duldungspflicht!

Blendungen durch einen Edelstahlschornstein des Nachbarn sind zu dulden, wenn die dadurch verursachte Beeinträchtigung nicht wesentlich ist. Dies ist der Fall, wenn die Blendwirkung nur bei einem direkten Blick zum Schornstein vorliegt und vermieden werden kann, wenn der Nachbar den Blick um 15 Grad abwendet. Die Nachbarin klagte darauf, dass die Schornsteinanlage ihres Nachbarn in einen Zustand versetzt wird, der Blendungen ausschließt, jedoch ohne Erfolg. Der Sachverständige hat insoweit zur Überzeugung des Gerichts festgestellt, dass die Blendsituation im vorliegenden Fall nicht mit der bei Solarflächen zu vergleichen ist. Es handle sich hier um eine „psychologische Blendung“, die zu einer ungewollten Ablenkung der Blickrichtung zum blendenden Schornstein führt. Eine Blendung erfolgt nur dann, wenn der Betroffene direkt in Richtung des Schornsteins blickt. Der durchschnittliche verständige Grundstücksnutzer schaut aber nicht fokussiert in Richtung des Schornsteins, weshalb die Blendwirkung als unwesentliche Störung zu dulden ist.

Hinweis

Ob eine wesentliche Beeinträchtigung des Eigentums (z.B. durch Blendwirkungen) vorliegt und damit ein Unterlassungsanspruch besteht, ist stets von einer Einzelfallprüfung abhängig. Normen für Grenzwerte existieren nicht. Zu berücksichtigen sind insbesondere Dauer und Intensität und die konkrete Auswirkung auf die Nutzung des Nachbargrundstückes. Für die „Wesentlichkeit“ von Blendwirkungen ist das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen maßgeblich.

Autor: Frank U. Schuster - schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Magdeburg, Urteil vom 05.10.2017, 10 O 1937/15, IBRRS 2017, 3409

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Wohnungseigentumsrecht: Kein Widerruf der Verwalterzustimmung

Die Zustimmung des Verwalters zu einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung kann nicht widerrufen werden, wenn der Vertrag wirksam geworden ist. Die von einem Verwalter zu erteilende Zustimmung zum Kaufvertrag kann aus vielfältigen, in der Person des Käufers liegenden Gründen verweigert werden. Bisher konnte dieser Widerruf bis zur Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch erfolgen. Diesen Weg hat der Bundesgerichtshof mit seiner aktuellen Entscheidung versperrt. Die lange Frist resultierte daraus, dass die Zustimmung für die kaufrechtlichen Regelungen und die Erklärungen zum Eigentumsübergang getrennt voneinander betrachtet wurden. Dem Verwalter eine solche Überlegungsfrist einzuräumen, sei aber nicht Sinn und Zweck des Gesetzes. Aus einem Kaufvertrag ergäbe sich, dass die einmal erteilte Zustimmung zu dem Kaufvertrag nur einheitlich für die kaufrechtlichen Regelungen und die in dem Vertrag enthaltenen sachenrechtlichen Verfügungen erteilt und widerrufen werden könne.

Praxistipp

Nach dieser Entscheidung sind Verwalter gehalten, intensive Recherchen zu dem Käufer und dem Kaufvertrag anzustellen, bevor sie die Zustimmungserklärung erteilen. Eine nachträgliche Korrektur ist nahezu ausgeschlossen.

Autor: Nils Flaßhoff - flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Beschluss vom 29.07.2017, V ZB 144/2016 - www.bundesgerichtshof.de

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Makler- und Bauträgerrecht: Widerruf nur bei ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln

Ein Fernabsatzgeschäft liegt nur vor, wenn Vertragsverhandlungen und Vertragsschluss unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln erfolgen. Vorliegend stellte der Makler ein Objekt im Internet ein. Die Ehefrau schloss den Maklervertrag als Vertreterin ihres Ehemannes ab, als sie vor Ort das Exposé entgegennahm und den Makler bat, ihren Mann anzurufen. Anschließend folgte eine Besichtigung mit den Eheleuten. Das Vertreterhandeln der Ehefrau hat der Ehemann durch die weitere Inanspruchnahme der Maklerleistungen genehmigt. Der Makler klagte gegen den Ehemann auf Zahlung seiner Provision – mit Erfolg! Ein Widerruf des Maklervertrags scheiterte, da nach Ansicht des Oberlandesgerichts kein Fernabsatzgeschäft vorlag. Der Vertrag kam durch das Handeln der Ehefrau als Vertreterin - unter Anwesenden - zustande.

Hinweis

Fernkommunikationsmittel sind solche, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrages eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind. Wird der Vertrag nur unter Einsatz solcher Mittel geschlossen, liegt ein Fernabsatzgeschäft vor. Hier erfolgte der Vertragsschluss jedoch erst durch das Gespräch vor Ort.

Autor: Veronika Thormann - thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 03.04.2017, 16 W 43/17, BeckRS 2017, 125545

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