Ausgabe:2017/28
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Grundstücksrecht: Gemeinschaftseigentum bleibt Gemeinschaftseigentum

Ist ein Gebäudeteil in der Teilungserklärung nicht als Sondereigentum, sondern als Gemeinschaftseigentum bestimmt worden, so ändert sich daran auch dann nichts, wenn an diesem Gebäudeteil umfangreiche Umbaumaßnahmen auf Kosten eines Eigentümers erfolgen. Denn durch den Umbau von Gemeinschaftseigentum entsteht wieder Gemeinschaftseigentum. Im konkreten Fall wurde der über dem Sondereigentum eines Miteigentümers liegende und im Gemeinschaftseigentum stehende Spitzboden auf Kosten dieses Eigentümers zu einem Vollgeschoss ausgebaut. In der Folge konnte mit den anderen Eigentümern keine Einigung über die Änderung der Teilungserklärung gefunden werden, weshalb es bei der ursprünglichen sachenrechtlichen Zuordnung blieb.

Kommentar

Die sachenrechtliche Neuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum kann nur durch eine Änderung der Teilungserklärung erreicht werden. Ist dies nach einem Umbau nicht möglich, weil sich die Beteiligten nicht einigen können, bleibt es bei der ursprünglichen Aufteilung. Allerdings kann der Eigentümer, der die Umbaumaßnahmen durchgeführt hat, einen Anspruch auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts an den neuen Flächen gegenüber den anderen Eigentümern haben.

Autor: Nils Flaßhoff - flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2016, 6 U 23/15, IBRRS 2017, 3326

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Makler- und Bauträgerrecht: Provisionsanspruch, wenn Auftraggeber nicht selbst kauft

Wird ein Maklervertrag nicht mit dem Käufer eines Grundstückes, sondern einem Dritten geschlossen, bekommt der Makler seine Provision nur, wenn zwischen dem Käufer und dem Auftraggeber des Maklers ein enges (persönliches) Verhältnis besteht. Im konkreten Fall wurde ein Makler damit beauftragt, an die im Ausland lebende Schwester des Auftraggebers eine Immobilie zu vermitteln. Aufgrund der Vermittlung erwarb die Schwester – vertreten durch ihren Bruder – das Objekt. Hier muss der Bruder zahlen, denn zwischen den Geschwistern besteht eine enge persönliche Beziehung.

Kommentar

Im Normalfall wird die Maklerprovision nur fällig, wenn der Auftraggeber selbst den Kaufvertrag über das vermittelte Objekt abschließt. Etwas anderes gilt nur, wenn von einer sogenannten personellen oder wirtschaftlichen Identität zwischen dem Auftraggeber des Maklers und dem Käufer des Objektes ausgegangen werden kann. Makler sollten in der Praxis genau auseinander halten, wer ihr Vertragspartner ist und in welchem Verhältnis dieser zum Käufer steht. Die Rechnung ist dann natürlich an den Auftraggeber zu richten, nicht an den Käufer. Dies wird in der Praxis durchaus öfter verwechselt.

Autor: Veronika Thormann - thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Schleswig, Beschluss vom 03.04.2017, 16 W 43/17, BeckRS 2017, 125545

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Gewerbliches Mietrecht: Sittenwidriger Mietvertrag – keine Vermutung!

Bei gewerblichen Pacht- und Mietverträgen führt ein grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht automatisch dazu, eine verwerfliche Gesinnung und damit ein sittenwidriges Geschäft zu vermuten. Der kaufmännische Mieter muss die verwerfliche Gesinnung des Vermieters darlegen und notfalls beweisen. Die Vermieterin klagte auf rückständigen Mietzins – mit Erfolg. Die Mieterin war der Ansicht, dass eine Mietzahlungspflicht nicht bestünde, da der Mietvertrag nichtig sei. Der vereinbarte Mietzins überschritt unter Einbeziehung einer sog. „Triple-Net-Klausel“ (Instandhaltungspflicht des Mieters auch für Dach und Fach, ohne Kostenbegrenzung) den marktüblichen Mietzins um 125 %. Das Landgericht nahm eine Sittenwidrigkeit des Mietvertrages nicht an, da die verwerfliche Gesinnung der Vermieterin durch die Mieterin nicht dargelegt wurde.

Kommentar

Der gewerbliche Mieter ist in seiner Eigenschaft als geschäftsgewandter Kaufmann weniger schützenswert als ein Mieter mit Verbrauchereigenschaft. Er befindet sich grundsätzlich nicht in einer wirtschaftlich schwächeren und rechtsunkundigeren Lage als sein Vertragspartner. Es kann in diesen Fällen daher bei der allgemeinen Beweislastregel bleiben, dass derjenige, der sich auf die Nichtigkeit des Geschäfts beruft, auch die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit darlegen und notfalls beweisen muss.

Autor: Kevin Jolly - jolly@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Regensburg, Urteil vom 24.05.2017, 1 HK O 1790/16, IBRRS 2017, 3426

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Bau- und Architektenrecht: Die Angemessenheit der Mängelbeseitigungsfrist

Bevor der Auftraggeber mangelbedingten Schadensersatz geltend machen kann, muss er dem Auftragnehmer grundsätzlich eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Im hiesigen Fall wurde ein Heizungsbauer wegen der mangelhaften Installation einer Heizungsanlage auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Zu Unrecht, so der Senat. Zwar habe der Auftraggeber dem Heizungsbauer eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt, allerdings sei diese nach Würdigung der relevanten Umstände als zu kurz bemessen zu bewerten. Als relevanter Umstand sei zum einen zu berücksichtigen, dass es aufgrund der Komplexität der Heizungsanlage im Rahmen der Mängelbeseitigung eines Besichtigungstermins bedurft hätte, um mögliche Mangelursachen zu lokalisieren und im Zuge weiterer Termine diese Mängel beseitigen zu können. Zum anderen sei dem Umstand Rechnung zu tragen, dass sich die Kommunikation mit dem Auftraggeber zwecks Terminabsprache mangels Erreichbarkeit als schwierig erwiesen habe.

Kommentar

Die Frage, ob die Fristsetzung zur Mängelbeseitigung angemessen ist, lässt sich nur im Einzelfall beantworten. Grundsätzlich ist eine Frist dann angemessen, wenn nach ihrer Dauer die Mängel unter größten Anstrengungen des Auftragnehmers beseitigt werden können. Zwar ist der Auftragnehmer gefordert, innerhalb der gesetzten Frist zumindest Nachbesserungsversuche vorzunehmen. Bedarf es aber der Mitwirkungshandlung des Auftraggebers, so ist dieser Umstand in die Berechnung der Frist mit einzubeziehen.

Autor: Dr. Sebastian Ziegler - ziegler@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.05.2016, 21 U 180/15, IBRRS 2017, 3535

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