Ausgabe:2018/01
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Grundstücksrecht: Bereits ein Altlastenverdacht ist Sachmangel!

Begründet die frühere Nutzung des Grundstückes einen Altlastenverdacht, stellt dies bereits einen Sachmangel des Kaufgegenstandes dar. Es bedarf keiner weiteren Umstände, die auf das Vorhandensein konkreter Altlasten hindeuten. In dem zugrunde liegenden Fall klagte der Käufer eines Grundstückes auf Preisminderung und Schadensersatz gegen den Verkäufer, da dieser Informationen zu einem Altlastenverdacht zurückgehalten hatte. Mit Erfolg! Denn besteht aufgrund der früheren Nutzung -hier: Betrieb einer Asphaltmischanlage und eines Klärschlammrückhaltebeckens- ein Altlastenverdacht, stellt bereits dies regelmäßig einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung, die solch einen Verdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig und muss deshalb für den daraus entstandenen Schaden haften.

Praxistipp

Verkäufer mit Kenntnissen über frühere Nutzungen auf dem Grundstück, welche typischerweise zu Altlasten führen können, sollten in jedem Fall den Käufer vor Vertragsschluss über die relevanten Sachverhalte informieren und aufklären. Es kann sich bezahlt machen, mit offenen Karten zu spielen. Andernfalls droht, wie in dem ausgeurteilten Fall, eine böse Überraschung, die bis zur Rückabwicklung des Grundstückskaufes führen kann.

Autor: Frank U. Schuster - schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 21.07.2017, V ZR 250/15, BeckRS 2017, 130734

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Grundstücksrecht: Über das Vorkaufsrecht der Gemeinde

Wird ein Grundstück verkauft, so kann der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zustehen. Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus, wird sie - nicht der eigentliche Käufer - Eigentümer des Grundstücks. Es gibt allerdings Grenzen: Das Vorkaufsrecht kann unter anderem gemäß den gesetzlichen Vorgaben dann nicht ausgeübt werden, wenn das Grundstück entsprechend der Festsetzungen eines Bebauungsplanes bebaut ist. Das Landgericht Berlin hielt sich in dem vorliegenden Fall an den konkreten Wortlaut des Gesetzes und verneinte das Vorkaufsrecht der Gemeinde aufgrund eines für die streitgegenständlichen Grundstücke geltenden Bebauungsplans. Dementsprechend wurde der Käufer Eigentümer der Grundstücke. Gegen die Entscheidung ist allerdings Berufung eingelegt worden.

Kommentar

Zwar existiert ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde, es müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Insbesondere muss die Ausübung des Vorkaufsrechts immer durch das Interesse der Allgemeinheit gerechtfertigt sein. Es ist deshalb in der Praxis die Regel, dass die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nicht ausübt. Hat die Gemeinde ein Vorkaufecht und übt sie dieses auch aus, ist es für den Käufer ärgerlich, für den Verkäufer jedoch grundsätzlich kein finanzieller Nachteil.

Autor: Kevin Jolly - jolly@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 26.04.2017, O 2/15 Baul, IBRRS 2017, 3746

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Bau- und Architektenrecht: Keine Haftung des Statikers bei fehlerhaftem Wärmeschutznachweis

Übernimmt ein Statiker neben der Tragwerksplanung Aufgaben des Wärmeschutzes, richtet sich sein Verantwortungsbereich nach den Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarung mit dem Bauherrn. Im vorliegenden Fall wurde ein Statiker wegen fehlerhafter Wärmeschutznachweise im Rahmen der Errichtung mehrerer Wohnhäuser auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Zu Unrecht, so der Senat. Der Statiker sei nach der vertraglichen Vereinbarung allein mit der Erstellung von Wärmeschutznachweisen beauftragt worden. Für vorhandene Defizite des Wärmeschutzes in den Wohnhäusern sei er nicht verantwortlich, weil diese Mängel nicht auf einer fehlerhaften Leistung des Statikers beruhten.

Hinweis

Die Pflichten des Statikers ergeben sich allein aus der vertraglichen Vereinbarung mit dem Bauherrn, wonach sich in diesem Fall seine Leistungen im Bereich des Wärmeschutzes auf die Erstellung des erforderlichen Nachweises beschränkten. Das bedeutet, dass für alle anderen Fragen des Wärmeschutzes -außer der Erstellung der Nachweise -der Bauherr selbst verantwortlich ist bzw. die von ihm anderweitig beauftragten Fachleute, in erster Linie der Architekt und im Übrigen die jeweils zuständigen Bauhandwerker.

Autor: Dr. Sebastian Ziegler - ziegler@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.08.2017, 9 U 3/15, IBRRS 2017, 3989

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Makler- und Bauträgerrecht: Neue Chance für Reservierungsgebühren?

Zu dem lange entschieden geglaubten Thema der Reservierungsgebühren für Makler gibt es eine Neuerung: Vereinbart ein Makler mit einem Interessenten einen unabhängigen Reservierungsvertrag für eine Immobilie, so erhält er nach Auffassung des Kammergerichts Berlin unproblematisch eine Reservierungsgebühr. Grund dafür ist -so das Gericht-, dass es sich bei Reservierungsgebühren im Rahmen eines Reservierungsvertrages um die Hauptpflicht des Vertragspartners handele. In einem solchen Fall stehe auch der Vereinbarung der Reservierungsgebühr als Allgemeine Geschäftsbedingung nichts im Wege. Deshalb wurde im konkreten Fall die Wirksamkeit einer entsprechenden Klausel bestätigt.

Kommentar

Bisher galt die Vereinbarung von Reservierungsgebühren für den Makler in der Regel als unwirksam. Das Kammergericht stellte jedoch jetzt in seinem Urteil klar, dass die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Unzulässigkeit von Reservierungsgebühren einen völlig anderen Fall betreffe: Nämlich die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr im Rahmen von Maklerverträgen. Zwar eröffnet dieses Urteil eine neue Möglichkeit für Makler, Reservierungsgebühren in einem unabhängigen Vertrag zu vereinbaren. Mit der Frage, ob dieser nicht möglicherweise beurkundungspflichtig ist, hat sich das Gericht allerdings nicht befasst, so dass hier weiterhin Vorsicht geboten ist.

Autor: Veronika Thormann - thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: KG Berlin, Urteil vom 19.10.2017, 23 U 154/16, IBRRS 2017, 3899

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