Ausgabe:2019/04
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Mietrechtsanpassungsgesetz ist seit 1. Januar 2019 in Kraft

Lange wurde in der Koalition aus CDU/CSU und SPD darum gerungen. Nun ist das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten.

Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick:

Modernisierung: Konnten Modernisierungskosten bislang in Höhe von 11 Prozent jährlich auf die Miete umgelegt werden, gilt nun bundesweit eine Modernisierungsumlage von 8 Prozent. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, das heißt, die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder § 560 BGB (Betriebskosten) abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen; bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter darf sich die Miete nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter erhöhen.

Vereinfachte Berechnung der Modernisierungsumlage: Übersteigen die Kosten der Modernisierungsmaßnahme pro Wohnung 10.000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Hierbei werden von den Modernisierungskosten pauschal 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abgezogen, wodurch eine komplizierte Berechnung der Instandhaltungskosten entfällt. Wird der maximale Kostenrahmen in Höhe von 10.000 Euro ausgeschöpft, so ist in den folgenden fünf Jahren keine weitere Modernisierungsmieterhöhung möglich. 

Die obigen Neuregelungen zur Modernisierung gelten für Modernisierungsmaßnahmen, die ab 1. Januar 2019 angekündigt werden.

Pflichtverletzung: Ebenfalls neu ist eine gesetzliche Vermutung, wonach der Vermieter in bestimmten Fällen seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat. Dies ist der Fall, wenn mit den Modernisierungsarbeiten nicht innerhalb von zwölf Monaten nach dem ankündigten Beginn, oder, wenn Angaben hierzu nicht erfolgt sind, nach Zugang der Ankündigung begonnen wird oder wenn eine Mieterhöhung von 100 Prozent und mehr angekündigt wird oder die bauliche Veränderung geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen oder die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderungen mehr als 12 Monate ruhen.
Diese Neuerung ist auf ein Verhalten nach dem 31. Dezember 2018 anwendbar.

Teure Ordnungswidrigkeit: Bis zu 100.000 Euro kann es einen Vermieter künftig nach dem Wirtschaftsstrafgesetz kosten, wenn ihm ein gezieltes „Herausmodernisieren“ nachgewiesen werden kann. Anders ausgedrückt: Wem nachgewiesen werden kann, dass er umfangreiche Modernisierungen gezielt nutzt, um Mieter zur Kündigung zu bewegen, muss mit einer Geldbuße rechnen.

Auskunftspflicht: Vermieter haben bei Neuvermietung nach dem neuen Gesetz zudem eine Auskunftspflicht, wenn sie sich auf eine der gesetzlichen Ausnahmen zur Mietpreisbremse berufen. Wenn der Vermieter sich auf erlaubte Ausnahmen, wie zum Beispiel Höhe der Vormiete oder vorangegangene Modernisierungen berufen will, um eine höhere Miete zu erlangen, muss er das dem künftigen Mieter nunmehr unaufgefordert vor Vertragsabschluss mitteilen. Für den Mieter reicht zukünftig auch eine einfache Rüge aus, um vor Gericht eine seiner Meinung nach zu hohe Miete zu rügen (nach bisheriger Rechtslage musste er eine qualifizierte Rüge erheben).
Die Auskunftspflicht gilt für Mietverträge, die ab 1. Januar 2019 geschlossen werden.

Sozialer Wohnzweck: Eine weitere Neuregelung betrifft den Schutz von Mietverhältnissen, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume Personen aus sozialen Gründen zu Wohnzwecken zu überlassen. Dazu ist nunmehr geregelt, dass die wohnraummietrechtlichen Vorschriften auch auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume Anwendung finden, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen.
Die Neuregelung gilt für Mietverträge, die ab dem 01. Januar 2019 abgeschlossen werden.

Fundstelle: Bundesgesetzblatt Nr. 48 vom 21.12.2018

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