Ausgabe:2019/09
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Gewerbliches Mietrecht: Schadensersatzanspruch bei fristloser Kündigung

Kündigt der Vermieter berechtigt fristlos ein gewerbliches Mietverhältnis, hat er Anspruch auf Schadensersatz. Der Schaden liegt insbesondere im weggefallenen vertraglichen Mietzinsanspruch bis zum Ablauf der festen Vertragslaufzeit. Dies gilt auch, wenn das Mietobjekt noch gar nicht errichtet ist. Der Vermieter begehrte von der Mieterin nach fristloser Kündigung des Mietvertrages über ein von dem Vermieter zu errichtendes und noch nicht fertiggestelltes Hotel Schadensersatz wegen entgangener Miete. Das Gericht gab dem klagenden Vermieter Recht. Der Schadensersatzanspruch entsteht sukzessiv mit Fälligkeit der jeweils entgangenen Mietzahlung.

Kommentar

Im Rahmen der Vorteilsausgleichung sind aber Mieten aus einem Ersatzmietvertrag oder ersparte Baukosten durch Umplanung des Mietobjekts abzuziehen.

Autor: Frank U. Schuster - schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Urteil vom 27.09.2018, 8 U 145/14, IBRRS 2018, 3957 (nicht rechtskräftig)

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Gewerbliches Mietrecht: Kurze Verjährungsfrist - für Verwirkung ist kein Raum mehr!

Ein Vermieter von Gewerberäumen muss ab der Abrechnungsreife innerhalb von drei Jahren die Betriebskosten abrechnen. Andernfalls verjährt sein Recht auf Abrechnung. Eine Verwirkung des Anspruches noch vor der Verjährung desselben ist nur in äußerst seltenen Fällen möglich. Dies liegt nicht zuletzt an der erheblich verkürzten regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.

Kommentar

Kommt der Vermieter seiner Pflicht, über die Betriebskosten abzurechnen, nicht nach, steht dem Mieter - neben dem Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung - ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich künftiger Vorauszahlungen zu. Ist das Mietverhältnis bereits beendet, hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Vorschusszahlungen.

Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 10.01.2019, 2 U 109/17, IBRRS 2019, 0509

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Bau- und Architektenrecht: Vorsicht bei der Erstellung von Leistungsverzeichnissen!

Hat ein Bauherr einen Architekten mit der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses für eine Bauleistung beauftragt, müssen die auszuführenden Leistungen nach den anerkannten Regeln der Technik und genehmigungsfähig beschrieben sein. Ein Architekt schrieb in einem Leistungsverzeichnis ein Wärmedämmverbundsystem für eine Brandwand fälschlicherweise mit „schwer entflammbar“ aus. Um als Brandwand genehmigungsfähig zu sein, hätte das Wärmedämmverbundsystem stattdessen mit „nicht brennbar“ ausgeschrieben werden müssen. Denn „schwer entflammbar“ bedeutet lediglich, dass das Material später als andere Materialien brennt. Der Architekt haftet für diesen Planungsfehler.  

Kommentar

Dieser Planungsfehler hätte leicht vermieden werden können. Denn der Architekt hatte die zu dämmende Grenzwand bereits nicht als Brandwand eingestuft. Die fehlerhafte Vorgabe im Leistungsverzeichnis war somit ein vermeidbarer Folgefehler. Der Architekt hätte bei Zweifeln ohne weiteres beim zuständigen Bauamt in Erfahrung bringen können, ob es sich um eine Brandwand handelt oder nicht. Soweit eine solche Abstimmung nicht möglich gewesen wäre, hätte der Architekt die Dämmung mit Zustimmung des Bauherrn vorsichtshalber als „nicht brennbar“ ausschreiben sollen.            

Autor: Philipp Wegner - wegner@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Urteil vom 01.02.2019, 21 U 70/18, IBRRS 2019, 0686

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Öffentliches Baurecht: Abwehranspruch einer Nachbargemeinde aus dem interkommunalen Abstimmungsgebot?

Hält eine Gemeinde ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich für zulässig, weil ein existierender Bebauungsplan (B-Plan) unwirksam ist, kann sich die Nachbargemeinde nicht ohne Weiteres auf eine Verletzung des interkommunalen Abstimmungsgebots berufen. Im konkreten Fall hatte eine Gemeinde einen Bauvorbescheid für die Erweiterung eines Einkaufszentrums im unbeplanten Innenbereich erlassen und den bestehenden B-Plan als unwirksam angesehen. Die Nachbargemeinde sah in der unterlassenen Planaufstellung oder Heilung des unwirksamen B-Plans eine Verletzung ihrer Rechte. Dem widersprach das BVerwG. Allein die Tatsache, dass eine Gemeinde, die gleichzeitig Baugenehmigungsbehörde ist, trotz ihrer Kenntnis von der Unwirksamkeit, es unterlässt, einen neuen B-Plan aufzustellen oder den unwirksamen zu heilen, begründet noch keinen Abwehranspruch der Nachbargemeinde gegen ein sonst zulässiges Vorhaben. 

Kommentar

In dem zu entscheidenden Fall, nahm das BVerwG die Revision der Nachbargemeinde noch nicht einmal zur Entscheidung an. Gemäß § 34 Abs. 3 BauGB sind auch schädliche Auswirkungen eines Vorhabens auf Versorgungsbereiche anderer Gemeinden bei der Zulassung im unbeplanten Bereich zu berücksichtigen. Will eine Nachbargemeinde gegen ein Vorhaben vorgehen, muss sie entsprechend eine Verletzung dieser Vorschrift darlegen.

Autor: Daniel Pahl - pahl@bethge-legal.com

Fundstelle: BVerwG, Beschluss vom 24.10.2018, 4 B 15.18, BeckRS 2018, 31131

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