Ausgabe:2019/11
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Wohnungseigentumsrecht: Wann ist die Vermietung an Touristen zulässig?

Das Verbot einer bislang gestatteten kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen (z.B. an Feriengäste) bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Im vorliegenden Fall beschloss die Mehrheit der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die kurzzeitige Vermietung an Touristen zu verbieten. Nach der geltenden Gemeinschaftsordnung (GO) war diese aber zulässig. Gegen den Beschluss klagte ein Eigentümer, der seine Wohnung weiterhin an Touristen vermieten wollte – mit Erfolg. Die von einer Zweidrittelmehrheit der Eigentümer beschlossene Änderung der GO, nach der die kurzzeitige Vermietung künftig unzulässig sei, ist unwirksam, so der Bundesgerichtshof. Daran ändere auch eine so genannte Öffnungsklausel nichts, die die Änderung der GO durch Mehrheitsbeschluss vorsieht. Ein solches spezielles Vermietungsverbot greife in das „mehrheitsfeste“ Recht eines Eigentümers auf die Zweckbestimmung der Wohnung ein. Es müsse daher auch von allen Wohnungseigentümern getragen werden.

Kommentar

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs stellt auf das Recht des Wohnungseigentümers ab, mit seinem Sondereigentum nach Belieben im Rahmen der Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung zu verfahren – einschließlich der kurzzeitigen Vermietung. Nur konsequent ist es daher, an Einschränkungen durch die WEG hohe Anforderungen zu stellen. Die Gemeinschaftsordnung als Magna Carta der WEG schützt den Kernbereich des Sondereigentums des einzelnen WEG-Mitglieds. Hier genießt selbst der einzelne Eigentümer mehrheitsfeste Rechte. Umgekehrt sind die übrigen Wohnungseigentümer etwaigen Störungen durch Vermietungen nicht schutzlos ausgeliefert, sondern können Unterlassungsansprüche geltend machen.

Autor: Daniel Pahl - pahl@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18, BeckRS 2019, 7942

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Gewerbliches Mietrecht: Regressansprüche der Versicherung bei Brand in Werkstatt?

Die Vornahme von Schweißarbeiten in einer Werkstatt birgt Risiken. Kommt es bei Schweißarbeiten des Mieters in der angemieteten Werkstatt zu einem Brand, ist fraglich, welche Regressansprüche des Versicherers bestehen. Diese müssen an dem Grad des Verschuldens des Mieters gemessen werden. Ein Regressverzicht des Gebäudeversicherers gegenüber dem Mieter des Versicherten bedeutet bei einfacher Fahrlässigkeit dabei nicht automatisch auch einen Regressverzicht des Gebäudeversicherers gegenüber der gleichzeitig bestehenden Hausratversicherung; gerade dann nicht, wenn der Hausratschaden an einem Haus entstanden ist, auf das der Brand übergegriffen hat.

Praxistipp

In der Regel wird ein Gebäudeversicherungsvertrag im Wege ergänzender Vertragsauslegung dahingehend ausgelegt, dass der Gebäudeversicherer einen konkludenten Regressverzicht für die Fälle erklärt, in denen der Mieter einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerberaummietverhältnisse und zwar auch für den Fall, in dem der Mieter eine eigene Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat. Begründet wird dies damit, dass der Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter möglichst unbelastet sein soll.

Autor: Frank U. Schuster - schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 06.02.2019, 12 U 19/18, IBRRS 2019, 1163

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Bau- und Architektenrecht: „Heimliche“ Verwendung der Entwurfsplanung - Wertersatz für den Verfasser!

Nutzt der Auftraggeber - wenn auch in modifizierter Form - die Leistung eines zuvor von ihm beauftragten Architekten ohne seine Zustimmung, kann der Architekt einen Anspruch auf Wertersatz aufgrund einer ungerechtfertigten Bereicherung des Auftraggebers haben, so das Oberlandesgericht Celle. Die Entwurfsplanung stellt einen vermögenswerten Vorteil dar. Benutzt der Auftraggeber diesen weitgehend und ohne Bezahlung des Architekten, hat er sich die Aufwendungen in Form der Vergütung erspart. Diese ersparten Aufwendungen können naturgemäß nicht herausgegeben werden, sodass ein Ausgleich in Form von Wertersatz nach den Mindestsätzen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure erfolgt.

Kommentar

Die Rückabwicklung von ungerechtfertigt erlangten Bereicherungen stellt einen wesentlichen Grundgedanken des deutschen Zivilrechts dar. Es sollen die Vorteile des Bereicherten abgeschöpft werden, die diesem nach dem Gesamturteil der Rechtsordnung nicht gebühren. Insofern ist das Urteil nur folgerichtig. Die Schwierigkeit bestand vielmehr in dem Beweis, dass auch tatsächlich der Entwurf als solcher, lediglich unter leichten Abweichungen, verwendet wurde.

Autor: Felix Semper - semper@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 20.03.2019, 14 U 55/18, IBRRS 2019, 2639

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Wohnraummietrecht: Gutachten in erster Instanz schließt Mietspiegel in zweiter Instanz nicht aus!

In einem Berufungsverfahren kann das Berufungsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete mithilfe eines Mietspiegels bestimmen, auch wenn sich das Gericht in erster Instanz bei der Feststellung der Vergleichsmiete auf ein Sachverständigengutachten gestützt hat. Das Berufungsgericht ist nur dann an die erstinstanzliche Feststellung gebunden, wenn keine Zweifel an deren Richtigkeit vorliegen. Vorliegend hatte ein Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht. Das Amtsgericht hatte in erster Instanz ein Sachverständigengutachten eingeholt, das eine höhere Vergleichsmiete angab als der Berliner Mietspiegel 2017. Auf das Gutachten habe das Gericht nur verwiesen, ohne sich mit Einwänden des Mieters gegen die Richtigkeit oder seinem Verweis auf den Berliner Mietspiegel auseinanderzusetzen. Es hätte sich vielmehr eine eigene Überzeugung bilden und darlegen müssen, warum der Mietspiegel die Vergleichsmiete nicht zutreffend wiedergebe. Das Landgericht Berlin befand das Gutachten für unzureichend und orientierte sich bei seiner Entscheidung an dem Mietspiegel.

Praxistipp

Bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ist auf die richtige Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu achten. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, können sich die Parteien im Prozess auch auf die dort angegebene Vergleichsmiete berufen. Will eine Partei sich abweichend auf ein Gutachten stützen, sollte dieses gut begründen, warum der Mietspiegel keine hinreichende Grundlage bildet.

Autor: Sergia Antipa, M.M. - antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 11.04.2019, 67 S 21/19, BeckRS 2019, 6844

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Family Office Tag 2019

Im Rahmen des Family Office Tages am 17. September 2019 in Hannover werden Johann Heinrich Wedemeier, Geschäftsführender Gesellschafter, bethge tax Steuerberatungsgesellschaft und Nils Flaßhoff, Leiter Geschäftsbereich Notar, bethge | immobilienanwälte.steuerberater.notar zum Thema "Erben und Verschenken größerer Immobilienvermögen" referieren.

Die Einzelheiten entnehmen Sie bitte dem Programm.

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