Ausgabe:2019/13
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Bau- und Architektenrecht: Barzahlung spricht für Steuerhinterziehung!

Wird vor Ausführung der Bauarbeiten ein Betrag von mehreren tausend Euro vom Auftraggeber an den Auftragnehmer bar und ohne Rechnung oder Quittung gezahlt, spricht dies für die Annahme, dass mit Billigung des Auftraggebers die Summe nicht versteuert werden sollte. Maßgeblich für diese Ansicht sei, so das Gericht, dass der Auftraggeber nicht auf einer vollständigen Rechnung bestanden habe, die auch die Barzahlung nebst Umsatzsteuerbetrag ausweise. Der Umstand, dass die Barzahlung quittiert worden sei, beseitige nicht den Zweck einer Schwarzgeldzahlung. Auch wenn Barzahlungen rechtlich zulässig sind, spricht die Tatsache, dass eine Quittung weder einen Mehrwertsteueranteil noch einen Betreff aufweist, für eine Schwarzgeldabrede. Sie ist nämlich zur Dokumentation gegenüber Behörden und Finanzämtern ungeeignet. Der einzige Zweck dieser besteht darin, dass im Streitfall überhaupt eine Zahlung nachgewiesen werden kann.

Kommentar

Ein weitere spannende Entscheidung, die sich mit der Schwarzarbeit-Thematik beschäftigt. Das Gericht macht deutlich, dass durch die Vorlage einer Quittung die Vermutung einer Schwarzgeldabrede nicht widerlegt werden kann. Auch dann nicht, wenn die Zahlung nachträglich ordnungsgemäß verbucht wird. Die Rechtsprechung setzt ihre konsequente Linie erfreulicherweise fort. Schwarzarbeit wird auch durch “kosmetische Tricks” nicht legalisiert.

Autor: Felix Semper - semper@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Schleswig, Beschluss vom 07.01.2019, 7 U 103/18, IBRRS 2019, 1554

zurueck zur Uebersicht

Grundstücksrecht: Der Preis für billiges Bauland

Wird verbilligtes Bauland durch die Gemeinde an einen privaten Käufer verkauft, kann sich diese im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages ein Wiederkaufsrecht einräumen lassen. Das ist das Recht, das Bauland innerhalb einer bestimmten Frist im Falle einer Weiterveräußerung zurückzukaufen. Eine Bindung von 30 Jahren sei jedoch nur bei einem besonders hohen Preisnachlass oder bei Vorliegen außergewöhnlicher Umstände angemessen. Nicht ausreichend sei jedoch die Gewährung eines Nachlasses in Höhe von 29 % gegenüber dem Verkehrswert des Grundstücks, so der Bundesgerichtshof.

Kommentar

Gemeinden, die zur Förderung städtebaulicher Ziele Grundstücke verkaufen, sind verpflichtet, für die Sicherung des verfolgten Ziels Sorge zu tragen. Sie müssen sicherstellen, dass die Käufer nicht dadurch Gewinne erzielen, dass sie das verbilligte Bauland zum Verkehrswert weiterveräußern. Die Vereinbarung eines Wiederkaufrechts ist daher grundsätzlich das geeignete Instrument und schafft gerade erst die Voraussetzung, überhaupt preisgünstig Bauland zu vergeben, urteilte der BGH bereits in einer vorherigen Entscheidung, auf welche Bezug genommen wurde.

Autor: Nils Flaßhoff - flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 15.02.2019, V ZR 77/18, IBRRS 2019, 1740

zurueck zur Uebersicht

Gewerbliches Mietrecht: Empfindliche Verletzung der Gegenrechte unzulässig!

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem gewerblichen Mietvertrag, nach der die Aufrechnung nur mit solchen Forderungen zulässig sein soll, die vom Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festgestellt worden sind, ist unwirksam. Denn sie muss dahin ausgelegt werden, dass die Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen einseitig und nach Belieben des Vermieters versagt werden kann. Die Folge ist eine unzulässige Beschneidung der Aufrechnungsbefugnis des Mieters und deshalb wegen § 307 BGB als Ausformung eines Benachteiligungsverbotes unzulässig.

Kommentar

Unzulässig ist es darüber hinaus auch, die Mieterrechte auf „Forderungen aus dem Mietverhältnis“ zu beschränken (BGH, Urteil vom 06.04.2016 – XII ZR 29/15). Denn im Umkehrschluss führt die Ausnahme für unbestrittene und rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Forderungen „aus dem Mietverhältnis“ dazu, dass bei nicht aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen ein uneingeschränktes Aufrechnungsverbot besteht. Diese Verkürzung der Gegenrechte benachteiligt den Mieter entgegen dem Grundsatz von Treu und Glaube unangemessen und ist daher unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion kommt in diesem Fall nicht in Betracht.

Autor: Frank U. Schuster - schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 19.02.2019, 3 U 59/17, IMR 2019 241

zurueck zur Uebersicht

Wohnraummietrecht: Keine Mietminderung bei verweigerter Mangelbeseitigung

Verweigert der Mieter die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, ist er zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt, ein bestehendes Zurückbehaltungsrecht entfällt. Selbst ein Interesse am Erhalt des mangelhaften Zustands aus Gründen der „Beweissicherung“ rechtfertigt die Weigerung nicht. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter die Miete über einen mehrjährigen Zeitraum wegen diverser Mängel gemindert und zukünftige Mietzahlungen einbehalten. Da noch ein Verfahren gegen einen früheren Vermieter anhängig war, weigerte er sich, die Mängelbeseitigung durch den neuen Vermieter zu dulden, um „keine Beweise zu vernichten“. Dadurch sei er in Verzug geraten und eine Kündigung des Vermieters sei wirksam.

Kommentar

Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters ermöglicht diesem, die zukünftige Miete bis zur Beseitigung der Mängel ganz oder zum Teil einzubehalten. Werden die Mängel beseitigt, ist der Mieter - anders als bei der Mietminderung - zur Nachzahlung des einbehaltenen Betrages verpflichtet. Das Zurückbehaltungsrecht ist daher ein Druckmittel für den Mieter, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten. Verweigert der Mieter jedoch die Mängelbeseitigung, entfällt das Zurückbehaltungsrecht und die einbehaltenen Beträge sind sofort nachzuzahlen. Eine weitere Mietminderung ist ebenfalls nicht gerechtfertigt.

Autor: Dorothee Klumpe - klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 10.04.2019, VIII ZR 12/18, IMR 2019, 2795

zurueck zur Uebersicht

Der kostenlose newsletter immobilienrecht erscheint 14-tägig mit aktuellen Informationen, Urteilen und Tipps rund um Immobilienrecht und -steuern.

Bei Fragen und Anregungen wenden Sie sich bitte an die Redaktion unter engel@bethge-legal.com oder baumgarten@bethge-legal.com

Wenn Sie den newsletter immobilienrecht weiterempfehlen möchten, teilen Sie uns bitte die gewünschte E-Mail-Adresse mit. Abbestellen können Sie den newsletter unter www.bethge-legal.com

Unser Impressum finden Sie unter www.bethge-legal.com.

bethge | immobilienanwälte. rechtsanwälte. notar.

Rathenaustr. 12 - 30159 Hannover | Telefon: 0511 / 360 860 - Telefax: 0511 / 360 86 86
kontakt@bethge-legal.com - www.bethge-legal.com