Ausgabe:2019/14
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Öffentliches Baurecht: Bald Erleichterungen für Dachgeschossausbau?

Der Ausbau von Dachgeschosswohnungen soll künftig erleichtert werden. Der Bundestagsausschuss für Bau, Wohnen und Stadtentwicklung hat kürzlich in einer Anhörung mehrere Sachverständige hierzu befragt. Konkret wird über eine Genehmigungsfreiheit für unproblematische Aufstockungen und finanzielle Förderungen über mehrere Jahre diskutiert. Auch auf Ausgleichsmaßnahmen für Überschreitungen der zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) könnte verzichtet werden. Ferner sollen neue Dachgeschosswohnungen von Stellplatzverpflichtungen befreit werden und weniger strenge Vorschriften nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen müssen.

Kommentar

Die Expertenanhörung im Ausschuss für Bau, Wohnen und Stadtentwicklung stellt zunächst einen ersten Aufschlag für ein Gesetzgebungsverfahren im Bundestag dar. Anlass sind zwei Anträge von FDP und B’90/Die Grünen. Welche Maßnahmen letztlich in einem neuen Gesetz beschlossen werden, bleibt noch abzuwarten. Es ist aber mit einem eigenen -dann mehrheitsfähigen- Entwurf von Union und SPD zu rechnen. Selbst in Gemeinden, in denen bisher Dachausbauten wegen der gesetzlichen Bestimmungen und örtlichen Auflagen noch wirtschaftlich unattraktiv waren, könnte es bei Erleichterungen einen Boom dieser Möglichkeit der Nachverdichtung geben.
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Öffentliches Baurecht: Grundstückseigentümer kann keinen Schutz vor Regenwasser verlangen

Ein Grundstückseigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass die Gemeinde Maßnahmen zum Schutz seines Grundstücks vor Regenwasser aus dem angrenzenden Außenbereichsgebiet trifft. Zwar ist die Gemeinde verpflichtet, Vorkehrungen gegen das im Plangebiet anfallende Regenwasser zu treffen. Für aus dem Außenbereich zufließendes Wasser ist sie aber nicht verantwortlich. Vielmehr ist es dem Eigentümer zumutbar, selbst Schutzmaßnahmen zu treffen. Vorliegend hatte der Kläger von der Gemeinde verlangt, Aushubarbeiten vorzunehmen, um sein an ein Wasserabflussgebiet grenzendes Grundstück zu schützen. Bei Starkregen befürchtete er Überschwemmungen durch das aus dem höher gelegenen Außenbereich zufließende Wasser. Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab. Weder könne sich der Kläger auf Festsetzungen des Bebauungsplans berufen, noch treffe die Gemeinde eine sonstige Pflicht, den Wasserzufluss zu stoppen.

Kommentar

Für die Inanspruchnahme der Gemeinde kommt es auf die Beschaffenheit des Plangebiets an. Will man gegen die Gemeinde vorgehen, so muss zunächst überhaupt ein Eingriff in die Rechte des Klägers nachgewiesen werden. Bloße, außerhalb des Plangebiets liegende Umweltbedingungen genügen nicht. Es empfiehlt sich daher, sorgfältig zu prüfen, worauf mögliche Schadensursachen beruhen und inwieweit die Gemeinde für diese verantwortlich ist. 

Autor: Sergia Antipa, M.M. - antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: VG Mainz, Urteil vom 20.03.2019, 3 K 532/18 MZ, becklink 2012926

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Gewerbliches Mietrecht: Schriftform gewahrt!

Der Grundstückserwerber muss bei Vertragsschluss den Mietgegenstand identifizieren und dessen Umfang feststellen können. Die gesetzliche Schriftform für eine Laufzeitbefristung ist nur gewahrt, wenn der Mietgegenstand hinreichend bestimmt ist. Zweifel an dessen exakter Lage sind jedoch dann unerheblich, wenn sie sich anhand des Umfanges der tatsächlichen Nutzung im Rahmen des vorangegangenen Mietverhältnisses beseitigen lassen. Flächendifferenzen bei als ca.-Wert angegebenen Quadratmeterzahlen sind ebenfalls unerheblich, wenn sich die Identifizierung der Mietfläche aus der Bezeichnung der Räume in Verbindung mit der Darstellung in einer Anlage ergibt.

Kommentar

Zu beachten ist, dass das Oberlandesgericht Dresden in seiner Entscheidung die besonderen Umstände des Einzelfalls berücksichtigt hatte. Zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform ist es erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen hinreichend bestimmt aus der Vertragsurkunde selbst ergeben. Im hiesigen Fall verwies die Vertragsurkunde in einzelnen Teilen auf den vorherigen Mietvertrag, der zur Bestimmbarkeit wesentlicher Vertragsbestandteile herangezogen werden konnte. Derartige Umstände sind nicht immer gegeben, so dass bei neuen Vertragsabschlüssen stets auf die Schriftformerfordernisse geachtet werden sollte.

Autor: Veronika Thormann - thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Dresden, Beschluss vom 26.2.2019, 5 U 1894/18, BeckRS 2019, 4672

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Grundstücksrecht: Andienungspflicht oder Vorkaufsrecht?

Wird in einem Kaufvertrag über ein Mehrfamilienhaus vereinbart, dass im Falle der Veräußerung den Mietern das Recht zustehen soll, den Mietgegenstand vorzugsweise zu erwerben, wird damit nicht automatisch ein Vorkaufsrecht begründet. Vielmehr kann darin auch die Übernahme einer Andienungspflicht des Erwerbers zugunsten der jeweiligen Mieter zu sehen sein. Bei der Andienungspflicht, auch Vorrechtsvertrag genannt, handelt es sich um eine Vereinbarung, in der der Vorrechtsgeber sich verpflichtet, einen bestimmten Gegenstand für den Fall der Veräußerung zunächst dem Vorberechtigten anzubieten. Was genau vereinbart wurde, ist gegebenenfalls durch Auslegung zu ermitteln.

Kommentar

Vorkaufsrechte geben dem Vorkaufsberechtigten die Möglichkeit, in den mit einem Erwerber abgeschlossenen Kaufvertrag einzutreten. Demgegenüber sehen Andienungspflichten regelmäßig vor, dass der Verpflichtete bereits vor Abschluss von Verträgen mit Dritten den Kaufgegenstand dem Vorerwerbsberechtigten anzudienen hat. Nur für den Fall, dass der Berechtigte das Angebot ausschlägt oder die im Vertrag vorgesehene Angebotsfrist verstreichen lässt, kann der zur Andienung Verpflichtete über seinen Anteil gegen eine dem Angebotspreis entsprechende oder darüber hinausgehende Gegenleistung verfügen. Um Unsicherheiten zu vermeiden, ist den Parteien zu empfehlen, die Rechte und Pflichte klar zu bezeichnen.

Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Urteil vom 18.04.2019, 18 U 15/19, IBRRS 2019, 1527

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