Ausgabe:2019/17
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Gewerbliches Mietrecht: Schadensersatzpflicht bei Untervermietung zwecks Räumungsabwendung

Ein Mieter ist dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er ein Räumungsurteil gegen ihn vorhersehen kann und trotzdem untervermietet, um die Vollstreckung zu verhindern oder zu erschweren. Im Fall hatte der Vermieter von Gewerberäumen der Mieterin, einer GmbH, fristlos gekündigt und erfolgreich auf Räumung und Herausgabe der Räume geklagt. Während des Berufungsverfahrens vermietete die GmbH die Einheiten an eine Aktiengesellschaft (AG) unter, deren Aufsichtsrat der Geschäftsführer der GmbH war. Die Vollstreckung des Räumungsurteils blieb erfolglos, da gegen die AG ein Titel nicht vorlag. Der Vermieter verklagte daraufhin die GmbH auf Schadensersatz und bekam Recht. Die Untervermietung stelle eine sittenwidrige Schadenszufügung zu Lasten des Vermieters dar.

Kommentar

Ein Schadensersatzanspruch nach § 826 BGB setzt voraus, dass das Verhalten des Mieters sittenwidrig ist, also gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt. Dafür reicht die Nichterfüllung einer allgemeinen Rechtspflicht aber nicht aus, sondern es muss eine über die bloße Vertragswidrigkeit hinausgehende besondere Verwerflichkeit bestehen. Diese nahm das Gericht hier an, da die GmbH bereits zur Räumung verpflichtet worden war und die Untervermietung nur erfolgte, um die Vollstreckung aus dem Räumungsurteil zu verhindern.

Autor: Simone Engel - engel@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 02.05.2019, 32 U 1436/18, IBRRS 2019, 2169

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Öffentliches Baurecht: Ist das Vertrauen in bisherige Festsetzungen abwägungsrelevant?

Das Interesse eines Grundstückseigentümers an der Beibehaltung eines Bebauungsplans (B-Plan), der Festsetzungen für Nachbargrundstücke trifft, ist von der Gemeinde im Rahmen der Abwägung zu beachten. Will die Gemeinde den bestehenden B-Plan ändern und dadurch erlauben, dass Nachbargrundstücke anders als bisher genutzt werden, hat sie dieses Interesse regelmäßig zu berücksichtigen. Dies gilt unabhängig davon, ob die bisherigen Festsetzungen den Betroffenen rechtlich begünstigt haben oder nicht. Hier hatte die Gemeinde durch Änderung des B-Plans eine bisherige Ausgleichsfläche als neue Baufläche ausgewiesen, ohne dabei Einwendungen mehrerer Eigentümer, deren Grundstücke unmittelbar an die bisherige Ausgleichsfläche angrenzten, zu berücksichtigen. Diese bevorzugten die Beibehaltung der alten Ausgleichsfläche und beantragten Rechtsschutz – mit Erfolg.

Kommentar

Das Bundesverwaltungsgericht hatte im Beschwerdeverfahren nur noch über eine mögliche Verletzung des Abwägungsgebots bei der Planaufstellung zu entscheiden. Es führte dabei seine bisherige Linie zu den abwägungsrelevanten Belangen fort. Für das Planungsverfahren bedeutet dies, dass regelmäßig auch auf die Einwände benachbarter Eigentümer einzugehen ist, die nur faktisch von den neuen Festsetzungen betroffen sind. Unterbleibt dies, kann dies zur Unwirksamkeit der Änderung führen.  

Autor: Daniel Pahl - pahl@bethge-legal.com

Fundstelle: BVerwG, Beschluss vom 28.05.2019, 4 BN 44.18, BeckRS 2019, 14888

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Bau- und Architektenrecht: Keine Anwendung der Mindest- und Höchstsätze der HOAI

Vor wenigen Wochen hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) die verbindlichen Mindest- und Höchstvergütungssätze aus der deutschen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) für europarechtswidrig erklärt. Das wirkt sich direkt in laufenden Klageverfahren aus. Im vorliegenden Fall begehrte die Klägerin Honorarnachforderungen aus fünf Ingenieurverträgen, obwohl die Schlussrechnung bereits gestellt und bezahlt war. Als Begründung führte sie an, die geschlossenen Verträge würden die Mindestvergütungssätze der HOAI unterschreiten. Ohne Erfolg! Denn zum einen ist die Klägerin durch ihre ursprüngliche Schlussrechnung nach Treu und Glauben gebunden. Zum anderen ist durch die EuGH-Entscheidung die Verbindlichkeit des HOAI-Preisrechts überdies hinfällig geworden. Die Parteien durften daher ein Pauschalhonorar grundsätzlich auch unterhalb der Mindestsätze der HOAI vereinbaren.

Kommentar

Wegen des Anwendungsvorbehaltes des Europarechts sind die Gerichte verpflichtet, die für europarechtswidrig erklärten Regelungen der HOAI nicht mehr anzuwenden. Infolge dessen ist es von Rechts wegen nicht mehr zulässig, getroffene Honorarvereinbarungen an den Mindest- und Höchstsätzen der HOAI zu messen. Vereinbarungen, die das Preisrecht der HOAI ignorieren, sind daher nicht mehr unzulässig.

Autor: Philipp Wegner - wegner@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 17.07.2019, 14 U 188/18 (nicht rechtskräftig), BeckRS 2019, 15002

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Allgemeines Recht: Wen darf der Eigentümer filmen?

Bei der Installation einer Videoüberwachungsanlage auf einem Privatgrundgrundstück muss sichergestellt sein, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke von den Kameras erfasst werden. Wird ein benachbartes Grundstück auch nur teilweise permanent gefilmt, liegt darin ein Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Betroffenen. Im entschiedenen Fall hatte ein Grundstückseigentümer auf Entfernung dreier Videokameras auf dem Nachbargrundstück, hilfsweise auf korrekte Einstellung der Kameras geklagt. Die Kameras waren teilweise auf den öffentlichen Gehweg vor dem Grundstück und teilweise auf das Grundstück des Klägers ausgerichtet, sodass dort befindliche Personen erkennbar waren. Das Interesse des Nachbarn an der Sicherung seines Grundstücks rechtfertige diesen Eingriff nicht, entschied das Landgericht, und verurteilte den Beklagten zur korrekten Einstellung der Kameras.

Kommentar

Bei der Verurteilung des Nachbarn zu einer konkreten Maßnahme hat das Gericht grundsätzlich die mildeste Maßnahme zu wählen, sofern mehrere gleich geeignete Maßnahmen denkbar sind. Ebenso geeignet wie eine vollständige Entfernung - aber für den Nachbarn milder - ist etwa die Neuausrichtung der Videokameras auf das eigene Grundstück. Will der Betroffene dagegen die komplette Entfernung erreichen, muss er sorgfältig begründen, warum

Autor: Dorothee Klumpe - klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 28.12.2018, 306 O 95/18, BeckRS 2018, 44403

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