Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel generell unwirksam!

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.09.2017 entschieden, dass die in gewerblichen Mietverträgen verbreiteten Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam sind, egal ob formularvertraglich oder individuell vereinbart. Bei der Vorschrift des § 550 BGB handle es sich um zwingendes Recht. Eine Schriftformheilungsklausel würde die vom Gesetzgeber gewollte Rechtsfolge des § 550 BGB (ordentliche Kündigungsmöglichkeit bei Verletzung der Schriftform) in unzulässiger Weise umgehen, was einen Verstoß gegen zwingendes Recht darstelle.

Praxistipp

Der BGH hat damit eine der im Gewerbemietrecht umstrittensten Fragen geklärt. Eine Schriftformheilungsklausel steht einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages unter Berufung auf einen Schriftformmangel nunmehr nicht mehr entgegen. Es ist daher mehr denn je darauf zu achten, möglichst jede Nebenabrede schriftformkonform festzuhalten. Im Rahmen von Immobilien-Transaktionen, etwa bei der Due Diligence, aber auch im Kaufvertrag ist diesem Punkt daher einmal mehr besondere Beachtung zu schenken. Eine Kündigung kann allerdings weiterhin, so wie auch im vorliegenden Fall, wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) unwirksam sein. Dies ist etwa der Fall, wenn eine Mietvertragspartei sich von einem langfristigen Mietvertrag unter Berufung auf eine nachträglich getroffene, nicht schriftformkonforme Abrede lösen möchte, diese Abrede aber nur für sie vorteilhaft ist.

 

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