Grundstücksrecht: Für nachträgliche Änderungen erneut zum Notar?

Gemäß dem BGH bedürfen Änderungen am Grundstückskaufvertrag ausnahmsweise nicht der notariellen Beurkundung, wenn sie nach der Auflassung (dingliche Einigung der Parteien zur Eigentumsübertragung), aber vor Eigentumsumschreibung erfolgen. Da der Veräußerer durch Erklärung der Auflassung seine Vertragsverpflichtungen erfüllt habe, sei ein weiterer Schutz nicht erforderlich, so der BGH. Das OLG Stuttgart sieht das anders. Im vorliegenden Fall stritten die Parteien darüber, ob eine nach der Auflassung vereinbarte Kaufpreisminderung hätte notariell beurkundet werden müssen. Ja, so das OLG. Gemäß dem Gesetz bedarf der Grundstückskaufvertrag stets der notariellen Beurkundung. Diese Formbedürftigkeit erstrecke sich auf den Vertrag im Ganzen und nicht nur auf die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung. Damit seien sämtliche Änderungen und Ergänzungen grundsätzlich formbedürftig, auch die nachträgliche Kaufpreisminderung.

Kommentar

Es bleibt abzuwarten, ob die Argumentation des Oberlandesgerichts im Revisionsverfahren vor dem BGH Bestand haben wird. Das OLG beruft sich auf eine Gesetzesänderung, wonach auch der Erwerber durch die Formbedürftigkeit geschützt sei. Für diesen bestehe auch noch nach Auflassung ein Schutzbedürfnis. Bisher sind gemäß herrschender Meinung vom Formerfordernis lediglich Vereinbarungen ausgenommen, die dazu dienen, unvorhergesehen auftretende Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung zu beheben, ohne die beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich zu verändern.

Datum: 21.02.18

Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 26.09.2017, 10 U 140/16, BeckRS 2017, 139536

 

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