Gewerbliches Mietrecht: Anpassung an Indexmiete nur schriftlich möglich

Kann laut Mietvertrag eine Vertragspartei die Neufestsetzung des Mietzinses aufgrund einer Indexänderung verlangen, so ist diese Umgestaltung nur schriftlich möglich. Die vertragliche Änderung der Miete stellt eine wesentliche Vertragsänderung dar, die damit dem gesetzlichen Schriftformerfordernis unterliegt, wenn der Vertrag für länger als ein Jahr geschlossen wird. Das Schriftformerfordernis müsste nur dann nicht beachtet werden, wenn die Änderung der Miete aufgrund einer automatischen Anpassung erfolgt oder den Parteien vertraglich das Recht eingeräumt wurde, die geschuldete Miete durch eine einseitige Willenserklärung zu verändern. Im vorliegen Fall musste die Neufestsetzung der Miete jedoch durch eine Einigung der Parteien erfolgen und daher schriftformkonform sein.

Praxistipp

Das Schriftformerfordernis soll insbesondere sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in einen auf mehr als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag erkennen kann. Diese Schutz- und Warnfunktion würde untergraben, wenn vertragswesentliche Parteivereinbarungen mündlich geschlossen würden. Der Schriftformverstoß führt dazu, dass das Mietverhältnis ordentlich gekündigt werden kann - anders würde die wichtige Warnfunktion des Schriftformerfordernisses jedoch leerlaufen.

Datum: 30.05.18

Autor: Kevin Jolly - jolly@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 11.04.2018, XII ZR 43/17, IBRRS 2018, 1511

 

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