Bauträgerrecht: Die unwirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Eine Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den vom Bauträger eingesetzten Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Käufer erfolgt, ist unwirksam. Die Verjährungsfrist der Mängelansprüche wird durch eine derartig durchgeführte Abnahme nicht in Gang gesetzt. Obwohl die Erwerber im entschiedenen Fall die Wohneinheiten nutzten und den Kaufpreis an den Bauträger zahlten, kann von keiner anderweitigen Abnahme ausgegangen werden. Für diese fehlte es den Erwerbern am erforderlichen Erklärungsbewusstsein. Denn diese nahmen ja an, dass der Verwalter die Abnahme bereits durchgeführt hat.

Kommentar

In der hier entschiedenen Konstellation ist die Möglichkeit der Einflussnahme des Bauträgers evident. Die für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebotene Neutralität des Erstverwalters darf bezweifelt werden, wenn dieser mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbunden sein könnte. Davon abgesehen besteht, insbesondere bei großen Anlagen mit einer Vielzahl an Erwerbern, ein praktisches Bedürfnis an einer einheitlichen Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums. Angesichts der derzeitigen Rechtsprechung begegnen diesbezügliche Klauseln erheblichen rechtlichen Zweifeln. Der Gesetzgeber hat sich im Rahmen der Bauvertragsnovelle 2018 dazu enthalten. Auf eine praxistaugliche Lösung der Abnahmeproblematik darf daher weiterhin gehofft werden.

Datum: 13.06.18

Autor: Frederik Ulbrich - ulbrich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 24.04.2018, 28 U 3042/17 Bau, IBRRS 2018, 1728

 

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