Gewerbliches Mietrecht: Verlängerungsoption schlägt Verlängerungsklausel!

Enthält der Gewerberaummietvertrag sowohl eine Verlängerungsoption als auch eine Verlängerungsklausel, geht die Option der Verlängerungsklausel vor. In diesem Fall sah der Mietvertrag neben der der Mieterin zustehenden Verlängerungsoption vor, dass sich das Mietverhältnis automatisch verlängert, wenn es nicht binnen 3 Monaten vor Ablauf des Mietvertrages gekündigt wird. Die Vermieterin kündigte zwar innerhalb der vorgesehenen Frist, allerdings übte die Mieterin im Anschluss die Option ebenfalls fristgerecht aus. Nach Auffassung des Gerichts ist das Optionsrecht nicht durch die Kündigung erloschen. Beide Regelungen seien als eigenständig auszulegen, sodass die Optionsausübung nicht von der automatischen Verlängerung abhänge. Daher verlängere sich das Mietverhältnis trotz rechtzeitiger Kündigung nach Ausübung der Option um die dort vorgesehenen 10 Jahre.

Praxistipp

Die Rechtsauffassung des hiesigen Senats ist zutreffend. Andernfalls hätte es der Vermieter in der Hand, über die Kündigung das dem Mieter eingeräumte Optionsrecht zu verhindern. Vermieter sollten bereits bei der Vertragsgestaltung darauf achten, dass klare Regelungen über die Abhängigkeit beider Regelungen getroffen werden. So kann etwa vereinbart werden, dass die Frist zur Optionsausübung vor der Kündigungsfrist für die Verlängerungsklausel ausläuft. Hier enthielt der Mietvertrag für das Optionsrecht keine Frist, so dass es bis zum Ende der Vertragslaufzeit ausgeübt werden konnte.

Datum: 14.11.18

Autor: Simone Engel - engel@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Dresden, Urteil vom 15.08.2018, 5 U 539/18, IBRRS 2018, 2810

 

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