Gewerbliches Mietrecht: Kein Vermieterwechsel bei Veräußerung innerhalb der Vermietermehrheit

Veräußert ein Vermieter innerhalb einer Vermietermehrheit sein Bruchteilseigentum an einen weiteren Vermieter, so erfolgt keine so genannte “Veräußerung an einen Dritten”. Dies hat zur Folge, dass der veräußernde Vermieter nicht aus dem Mietvertrag ausscheidet. Er bleibt aus Mieterschutzgedanken weiterhin verpflichtet. Im hiesigen Fall wollte der scheinbar einzig verbleibende Vermieter den Gewerbemietvertrag über Stellplätze wegen Zahlungsverzugs kündigen. Für eine Kündigung hätte es jedoch auch der Unterschrift des veräußernden Vermieters bedurft, da dieser trotz Veräußerung nicht aus der Vermieterstellung ausgeschieden war.

Kommentar

Der § 566 Abs. 1 BGB kann im Falle der Veräußerung eines Bruchteilseigentums an einen zweiten Bruchteilseigentümer nicht zum Ausscheiden des Veräußerers aus dem Mietvertrag führen, denn es erfolgt keine Eigentumsübertragung in diesem Sinne. Dies verbietet die Schutzrichtung des § 566 Abs. 1 BGB. Veräußert der alleinige Eigentümer im Folgenden an einen Dritten, bedarf es mangels Identität zwischen Veräußerer und Vermietergemeinschaft der analogen Anwendung von § 566 BGB, um den Mieter vor einem Herausgabeanspruch des Dritterwerbers zu schützen. Voraussetzung für die analoge Anwendung ist, dass die Vermietung mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist und der Eigentümer kein eigenes wirtschaftliches Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Diese Voraussetzungen liegen bei der Übertragung des Miteigentumsanteils eines Mitvermieters regelmäßig vor.

Datum: 06.02.19

Autor: Frank U. Schuster - schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Urteil vom 08.10.2018, 8 U 111/18, IBRRS 2018, 3822

 

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