Gewerbliches Mietrecht: Zweiwöchiger Einwendungsausschluss bei Nebenkostenabrechnung wirksam?

In einem Gewerberaummietvertrag kann – zumindest individuell - vereinbart werden, dass Einwendungen des Mieters gegen Nebenkostenabrechnungen innerhalb einer Frist von zwei Wochen geltend gemacht werden müssen. Eine solche Frist stellt eine Ausschlussfrist dar.

Der Mieter von Apothekenräumen klagte auf Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlungen über drei Jahre, weil die Abrechnungen inhaltlich fehlerhaft waren. Das Gericht urteilte, dass bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung nach Fristablauf keine Einwendungen mehr geltend gemacht werden können. Insbesondere bei Gewerberaummietverträgen wäre eine kurze Ausschlussfrist rechtlich unbedenklich.

Kommentar

In formeller Hinsicht muss die vom Vermieter zu erstellende Betriebskostenabrechnung ordnungsgemäß sein. Dies ist der Fall, wenn sie mindestens eine geordnete Aufstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsmaßstabs, die Berechnung der Einzelkosten des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen enthält. Ist z. B. die Gesamtnutzfläche fehlerhaft berechnet, so betrifft dies lediglich die materielle Ebene der Abrechnung. Auf formeller Ebene bleibt sie weiterhin ordnungsgemäß.

Datum: 07.03.19

Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.05.2018, 9 U 111/16, IBRRS 2018, 3974

 

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