Gewerbliches Mietrecht: Empfindliche Verletzung der Gegenrechte unzulässig!

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem gewerblichen Mietvertrag, nach der die Aufrechnung nur mit solchen Forderungen zulässig sein soll, die vom Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festgestellt worden sind, ist unwirksam. Denn sie muss dahin ausgelegt werden, dass die Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen einseitig und nach Belieben des Vermieters versagt werden kann. Die Folge ist eine unzulässige Beschneidung der Aufrechnungsbefugnis des Mieters und deshalb wegen § 307 BGB als Ausformung eines Benachteiligungsverbotes unzulässig.

Kommentar

Unzulässig ist es darüber hinaus auch, die Mieterrechte auf „Forderungen aus dem Mietverhältnis“ zu beschränken (BGH, Urteil vom 06.04.2016 – XII ZR 29/15). Denn im Umkehrschluss führt die Ausnahme für unbestrittene und rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Forderungen „aus dem Mietverhältnis“ dazu, dass bei nicht aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen ein uneingeschränktes Aufrechnungsverbot besteht. Diese Verkürzung der Gegenrechte benachteiligt den Mieter entgegen dem Grundsatz von Treu und Glaube unangemessen und ist daher unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion kommt in diesem Fall nicht in Betracht.

Datum: 12.06.19

Autor: Frank U. Schuster - schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 19.02.2019, 3 U 59/17, IMR 2019 241

 

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