Wohnraummietrecht: Die Mietpreisbremse ist verfassungskonform

Die seit 2015 bestehende Mietpreisbremse ist verfassungskonform. Dies hat das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluss vom 18.07.2019 entschieden. Sie verstößt nicht gegen die Eigentumsgarantie, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz.

Ziel des Gesetzgebers war es, mit der Mietpreisbremse der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. Es ist dabei fraglich, ob dieses Ziel mit der in § 556d BGB verankerten Mietpreisbremse tatsächlich erreicht werden kann oder nur Symptome der Wohnungsnot behandelt werden. So führt die Mietpreisbremse dazu, dass gerade Kleinvermieter kostspielige Instandhaltungen und Instandsetzungen sowie Weitervermietungen scheuen. Das Gericht sieht in der Mietpreisbremse jedenfalls ein geeignetes Mittel, das gesetzgeberische Ziel zu erreichen. Zu der Frage, ob nicht andere, stimulierende Maßnahmen tatsächlich geeigneter wären, sagt die Entscheidung indes naturgemäß nichts.

Ausstehende Reformen zur Förderung von Wohnungsneubau

Die Bundesregierung selbst versucht, mit dem Mitte August veröffentlichen Wohnpaket Lösungen zu konstruieren. Vorgesehen sind weitere Regularien, um die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. Der Präsident des Immobilienverbandes IVD, Michael Schick, warnte bereits vor der Gefahr, dass die Politik die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nun als Freifahrtschein für weitere Verschärfungen verstehen könne. Ob derartige Verschärfungen mit den verfassungsrechtlichen Grundsätzen vereinbar sind, ist bereits zweifelhaft.

Wichtige Reformen des öffentlichen Baurechts zur Förderung von Wohnungsneubau wären weitaus effektiver, um der erhöhten Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden. In diesem Bereich besteht nach wie vor ein erhöhter Handlungsbedarf. Bis Ende 2019 soll zumindest ein Gesetzesentwurf zur Änderung des Baugesetzbuches vorgelegt werden. Geplant ist außerdem die Bereitstellung von mehr und günstigeren Baugrundstücken. Die konkrete Umsetzung dieser Vorschläge muss jedoch noch abgewartet werden. Es wird sich zeigen, ob der Gesetzesentwurf tatsächlich Erleichterungen für den Wohnungsneubau mit sich bringt oder lediglich neue bürokratische Hürden enthält.

Stattdessen noch weitere Eingriffe in die Eigentumsgarantie?

Auch über eine Mietpreisbremse für Gewerbemieträume wird inzwischen debattiert, ebenso über Mietendeckel auf Länderebene - siehe Berlin. Letzterer dürfte bereits verfassungsrechtlich unzulässig sein. Auf weitere Verschärfungen sollten sich Vermieter allerdings einstellen. Um kein unnötiges Kostenrisiko einzugehen, ist ein richtiger Umgang mit der Mietpreisbremse unerlässlich.

Vermieter sollten daher folgende Punkte prüfen:

  • Wie setzt sich die ortsübliche Vergleichsmiete zusammen?
  • Greift für die Wohnung eventuell ein Ausnahmetatbestand und bietet sich ein anderes Vermietungsmodell an?
  • Was bedeutet Modernisierung?
  • Welche Hinweise müssen dem Mieter vor Mietbeginn erteilt werden?
Anhand dieser Punkte können Vermieter die Wohnung richtig einordnen und die gesetzlich zulässige Miethöhe ermitteln. Anderenfalls drohen hohe Rückzahlungsansprüche der Mieter.

Datum: 26.08.19

Autor: Dorothee Klumpe - klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 -, Rn. (1-121)

 

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