Wohnungskauf vom Bauträger

Eine Wohnung zu kaufen, ist kein alltägliches Geschäft und für manchen die Erfüllung eines Traums vom eigenen Wohnraum, für manchen eine gute Kapitalanlage und manchmal auch die Absicherung, sei es der Ersparnisse, des Wohnens im Alter oder der Kinder. In jedem Fall ist es ein Schritt, der wohl überlegt werden sollte.

Der Kaufentschluss – so die typische Vorstellung – wird gefasst nach einer Besichtigung der Räume. Anders bei einem Wohnungskauf von einem Bauträger.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Es handelt sich um eine Mischform aus Kaufvertrag und einem Vertrag über die Herstellung der Wohnung. Die Herausforderung bei einem Bauträgervertrag liegt darin, dass es das, was gekauft wird, noch gar nicht gibt. Denn bei diesem Vertrag muss der Bauträger technisch auf seinem eigenen Grundstück das Haus, in dem die angebotene Eigentumswohnung ist, erst noch bauen.

Was sind die Besonderheiten beim Bauträgervertrag?

Rechtliche Besonderheiten gibt es viele, was z.B. die Zahlungsvereinbarungen verdeutlichen: Vom Käufer sind schon während der Bauarbeiten Abschläge zu zahlen. Da es für den Käufer um erhebliche Summen geht, die er, bei einer Bank geliehen, über viele Jahre zurückzahlen muss, entstehen schnell Unsicherheiten, ob nicht ein zu hohes Risiko entsteht. Nicht alle Vorschriften, die für den Bau von Häusern bzw. Wohnungen gelten, sind auf den Bauträgervertrag anwendbar. Neben dem Bau des Hauses, bzw. der Wohnung, muss der Bauträger aus einer abgeschlossenen Einheit mittels Teilungserklärung die Eigentumswohnungen auch rechtlich erst erschaffen.

Was ist die wichtigste Regel bei einem Bauträgerkauf?

Drum prüfe, wer sich ewig bindet[…]. – der Wahn ist kurz, die Reu‘ ist lang…

Der Bau des Hauses samt gekaufter Eigentumswohnung mag vielleicht nur ein Jahr dauern, der durchschnittliche Käufer tätigt aber nur einmal in seinem Leben ein derartiges Geschäft und „verpflichtet“ sich entsprechend lange. Es ist also immanent wichtig, dass seine Erwartungen mit den wirklichen Rechten und Pflichten im Einklang stehen. Es ist wichtig hier jemanden an seiner Seite zu haben, der den ganzen Vertrag samt Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vor der Beurkundung prüft. Nur dann bleiben unliebsame Überraschungen aus. Gleiches gilt allerdings auch für die Bauträger.

Auch der Bauträger profitiert von sachkundiger Vertragsprüfung.

Auch wenn der Bauträger den Vertrag stellt, ist dies kein Garant für rechtlich einwandfreie Regelungen. Regelmäßig sind auch Bauträger mit ihren Vertragsmustern nicht (mehr) gut beraten. So werden Klauseln immer wieder höchstrichterlich gekippt, tauchen aber dennoch noch Jahre später in veralteten Vertragsmustern auf. Zudem ist das funktionierende Ineinandergreifen der Klauseln von großer Wichtigkeit. Widersprechen sich Klauseln, ist Streit vorprogrammiert. Das Bauträgergeschäft ist schwierig genug, auch ohne schlechte Verträge. Außerdem erschwert ein derartiger Vertrag das Verhältnis zum Käufer.

Wie sieht ein guter Bauträgervertrag aus?

Er berücksichtigt die Interessen beider Parteien. Dabei sollten inhaltlich unbedingt folgende Punkte geregelt werden:

• Was wird wie gebaut? Die Baubeschreibung muss vollständig und genau sein.
• Wann soll es fertig sein? Die Dauer bis zur Fertigstellung oder ein Fertigstellungszeitpunkt ist zu regeln.
• Gibt es Sonderwünsche? Nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen, die von der Baubeschreibung abweichen – sog. Sonderwünsche – machen immer wieder Probleme, sodass beide Seiten wissen müssen, wie damit umzugehen ist. Sonderwünsche vor Vertragsabschluss müssen im notariellen Vertrag geregelt werden. Sonderwünsche nach Beurkundung und während der Bauarbeiten müssen grundsätzlich nachträglich beurkundet werden. Hiervon gibt es drei Ausnahmen:

• • die Veräußerungs- bzw. Erwerbspflicht wird durch die Änderung weder unmittelbar noch mittelbar erweitert,
  • es sollen lediglich unvorhergesehene Abwicklungsschwierigkeiten behoben werden,
  • die Änderung erfolgt zu einem Zeitpunkt, in welchem die Auflassung von den Parteien bereits formgerecht bindend erklärt wurde, unabhängig davon, ob diese bereits im Grundbuch vollzogen ist.
• Was ist bei der Abnahme des Hauses bzw. der Eigentumswohnung zu beachten? Beim Bauträgervertrag ist zwischen der Abnahme des Sondereigentums (der Wohnung) und des Gemeinschaftseigentums (der gemeinschaftlich genutzten Teile des Gebäudes) zu unterscheiden. Dabei gibt es eine Pflicht zur Abnahme, wenn die Bauarbeiten im Wesentlichen mangelfrei hergestellt wurden.

In einem guten Bauträgervertrag sind die gängigen Probleme vom Vertragsgestalter derart berücksichtigt worden, dass diese entweder überhaupt nicht entstehen oder dass für diese bereits eine tragfähige Lösung vorgesehen ist. Denn eines ist klar, es gibt kaum einen Bauablauf ohne Störungen. Mein Appell an Bauträger und Käufer ist daher: Suchen Sie sich frühzeitig Rat. Gehen Sie zum Spezialisten – zu einem Immobilienanwalt.